À quelles conditions peut-on conclure un bail dérogatoire ?

Un bail dérogatoire (ou de courte durée) peut être conclu lorsque toutes les conditions suivantes sont réunies :

• Le contrat de bail doit être établi par écrit .

• Le bailleur et le locataire doivent exprimer clairement leur volonté d'écarter le statut des baux commerciaux . Ce statut correspond à un ensemble de règles qui s'applique automatiquement au contrat de bail commercial . Il permet au locataire de bénéficier de différents avantages : le droit au renouvellement du bail au bout de 9 ans, le versement d'une indemnité d'éviction au locataire en cas de non-renouvellement ou la révision du loyer tous les 3 ans ou en fonction d'une clause d'échelle mobile .

• La durée totale du bail ou des baux successifs ne doit pas dépasser 3 ans . Il n'y a pas de durée minimum imposée.

Si ces conditions ne sont pas réunies, ce sont les règles du statut des baux commerciaux qui s'appliquent.

Le bailleur et le locataire bénéficient d'une grande liberté pour insérer toutes les clauses correspondant à leurs besoins : le type d'activité exercée dans le local , le montant du loyer et des charges, etc.

Un état des lieux est-il nécessaire dans un bail dérogatoire ?

Un état des lieux doit être effectué au moment de la prise de possession des locaux ( état des lieux d’entrée ) et joint au contrat de bail.

Un état des lieux doit aussi être établi moment de la restitution des locaux ( état des lieux de sortie ).

Ces 2 états des lieux sont établis par les parties de l'une des façons suivantes :

• Soit à l'amiable

• Soit par une personne mandatée par les parties (par exemple un agent immobilier)

Quel est le montant du loyer du bail dérogatoire ?

Le loyer est fixé librement par les parties et n'est pas plafonné.

Les parties peuvent prévoir une clause d'indexation du loyer : le loyer peut alors varier automatiquement , à la hausse ou à la baisse, selon l'indice des loyers commerciaux (ILC) ) ou l'indice des loyers des activités tertiaires ( l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ).

Quelles sont les obligations du locataire à la fin du bail dérogatoire ?

En principe, le bail dérogatoire est conclu pour une durée déterminée et il cesse automatiquement à la date prévue dans le contrat. Il n'est donc pas nécessaire que le bailleur donne congé au locataire. De son côté, le locataire n'a pas à adresser son congé 6 mois à l'avance au bailleur.

À la fin du bail, le locataire doit suivre les étapes suivantes :

Libérer les lieux

Rendre les clefs le dernier jour du contrat

Établir un état des lieux de sortie.

Que se passe-t-il si le locataire reste dans les lieux après la fin du bail ?

Lorsque le locataire reste dans les locaux après la fin du bail, le bailleur doit lui demander par écrit de quitter les lieux. S'il ne le fait pas, le bail dérogatoire se transforme automatiquement en bail commercial.

Le locataire peut-il résilier le bail de courte durée avant la date de la fin du contrat ?

Le bail dérogatoire (ou de courte durée ) est signé pour une période ferme . Cela signifie qu'il n'est pas possible de mettre un terme au contrat avant la date de fin fixée dans le contrat.

Le locataire qui souhaite quitter les lieux avant la fin du bail de courte durée doit en principe payer les loyers pendant toute la durée prévue dans le contrat. Il peut toutefois essayer de négocier à l'amiable avec le bailleur pour un départ anticipé.

Cependant, les parties ont la possibilité d’insérer une clause de résiliation au moment de la signature du contrat de bail. Cette clause permet ainsi de mettre fin au contrat avant le terme prévu. Elle précise les conditions de cette résiliation (délai de préavis, notification, etc).