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Quelles sont les règles d’urbanisme à respecter pour faire une isolation thermique par l’extérieur (ITE) ?

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Vous souhaitez réaliser une isolation thermique par l’extérieur (ITE). En général, elle est obligatoire dès que vous engagez de gros travaux de rénovation tels que le ravalement des murs chauffés donnant sur l'extérieur. Vous devez déposer une déclaration préalable (DP) et, dans certains cas, respecter des règles concernant le voisinage, la copropriété ou le lotissement. Nous vous présentons les étapes de la démarche.

Connaitre et respecter les règles pour faire une isolation thermique par l’extérieur

Vous devez consulter tous les documents suivants dans lesquels des règles particulières à respecter concernant les matériaux, la couleur, l’aspect et les distances peuvent figurer :

  • Plan local d’urbanisme (PLU) de votre commune . Vous pouvez le consulter auprès du service de l’urbanisme de votre mairie. Vous pouvez aussi demander à la mairie un certificat d’urbanisme opérationnel qui précise si le projet envisagé est réalisable.

  • Cahier des charges ou règlement du lotissement si votre terrain se situe dans un lotissement. Il est annexé à l’acte d’achat de votre terrain. Vous pouvez aussi l’obtenir auprès du président de votre association syndicale de propriétaires (ASP).

  • Règlement de copropriété si votre bien se situe dans une copropriété. Il est annexé à l’acte d’achat de votre bien. Vous pouvez aussi l’obtenir auprès de votre syndic de copropriété ou du président du conseil syndical .

Se renseigner sur les aides de financement d’une isolation thermique par l’extérieur

Il existe des aides ( MaPrimeRénov' , éco PTZ , TVA à taux réduit ...) pour les projets de rénovation énergétique.

Pour vous informer sur les conditions d’obtention, vous pouvez contacter gratuitement un conseiller France Rénov’.

Où s'informer ?

Demander le droit de surplomb lorsque l’isolation thermique par l’extérieur empiète sur la propriété voisine ou le domaine public

Si votre bâtiment est en limite de propriété, votre ITE empiète sur une propriété privée voisine ou le domaine public.

Vous bénéficiez d’un droit de surplomb si vous n’avez pas d’autre solution permettant d'atteindre une efficacité énergétique équivalente ou que cette solution présente un coût ou une complexité excessifs. Votre ITE est limitée à :

  • 35 cm d’épaisseur maximum

  • 2 m minimum au-dessus du pied du mur , du pied de l' héberge ou du sol, sauf accord avec votre voisin sur une hauteur inférieure.

Vous devez notifier à votre voisin par LRAR ou par acte de commissaire de justice votre souhait d’obtenir un droit de surplomb. Votre notification comporte les éléments suivants :

  • Coordonnées (nom, prénom, adresse postale, e-mail et numéro de téléphone)

  • Descriptif détaillé de votre ITE avec un plan des façades avant et après travaux

  • Justificatifs d'aucune autre solution permettant d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs

  • Proposition d’indemnités préalables : une indemnité pour le droit de surplomb et une pour le droit d'accéder temporairement à l'immeuble voisin et d'y mettre en place les installations provisoires nécessaires à la réalisation des travaux

  • Projet d' acte authentique définissant les conditions de mise en œuvre du droit de surplomb

  • Projet de convention définissant les conditions de mise en œuvre du droit d'accès temporaire à l'immeuble voisin et de mise en place des installations provisoires

  • Reproduction de l’ article R.113-5-1 du code de la construction et de l’habitation

  • Mention indiquant que la notification est le point de départ du délai d'opposition de 6 mois du voisin.

À compter de cette notification, votre voisin peut s’opposer au droit de surplomb pendant 6 mois pour un motif sérieux et légitime. Dans ce même délai, il peut saisir le président du tribunal judiciaire pour qu’il fixe les indemnités en cas de désaccord sur leur montant.

L’ acte authentique est publié au fichier immobilier par le notaire. Si le droit de surplomb est accordé par une décision de justice, vous devez transmettre cette décision au service de publicité foncière du lieu de l’immeuble pour sa publication.

Où s'informer ?

Dès que vous avez fait votre choix de la personne ou de l’entreprise réalisant les travaux, vous devez envoyer ses coordonnées et son numéro de police de garantie décennale par LRAR à votre voisin. Dès sa souscription, vous devez également lui transmettre le numéro de police d’ assurance dommage-ouvrage .

Vous devez déposer en main propre ou envoyer en LRAR une demande de permission de voirie à la personne publique concernée (par exemple, la mairie, l’ EPCI ou le conseil général) avec le formulaire suivant :

Services en ligne et formulaires

À compter du dépôt ou de l’envoi, la personne publique a 2 mois maximum pour vous répondre. Sans réponse dans ce délai, votre demande est refusée.

En cas d’accord, vous recevez un arrêté de permission de voirie. Il précise sa durée et le montant d’une redevance, payable d’avance et annuellement, fixée par la personne publique. La permission de voirie est précaire et révocable . Pour la renouveler, vous devez faire une nouvelle demande.

Vous devez joindre votre permission de voirie à votre demande d’autorisation d’urbanisme.

Savoir s’il faut demander une autorisation d’urbanisme pour faire une isolation thermique par l’extérieur et la transmettre

Votre projet nécessite une déclaration préalable (DP) car vous modifiez l’aspect extérieur du bâtiment.

Selon votre commune, le moyen de déposer votre dossier à la mairie est différent :

  • Par voie dématérialisée (sur internet) selon les dispositions prises par la commune (consulter le site internet de la mairie ou se renseigner sur place)

  • Par lettre RAR ou en main propre contre récépissé signé par la mairie (formulaire).

Où s'informer ?

Vous pouvez remplir et transmettre votre dossier sur internet :

Services en ligne et formulaires

Vous pouvez remplir et transmettre votre demande au moyen d'un formulaire :

Services en ligne et formulaires

Prendre connaissance des autorisations supplémentaires dans le cas d’une location, d’une copropriété ou d’un lotissement pour faire une isolation thermique par l’extérieur

Vous devez aussi demander l’autorisation suivante si votre projet se situe dans une location, une copropriété, un lotissement :

Vous devez demander l’autorisation écrite par LRAR à votre propriétaire. Sinon, il peut exiger la remise en l'état des lieux, à vos frais, lors de votre départ définitif. Il peut aussi garder les transformations sans vous indemniser.

Si votre projet impacte les parties communes (toiture, façade...), vous devez demander l’autorisation de réaliser votre projet à l’assemblée générale des copropriétaires . Pour cela, votre demande doit être adressée au syndic par LRAR avant l’envoi des convocations à l’assemblée générale. Vous devez joindre à votre demande un document qui précise l’implantation et la consistance des travaux. Cette résolution est votée à la majorité absolue .

Si les statuts de votre lotissement le prévoient, vous devez demander l’autorisation de l’assemblée générale des membres de l’association syndicale de propriétaires (ASP) . Dans ce cas, la procédure (forme de la demande, majorité de vote...) est précisée dans les statuts.

Connaitre le délai de réponse de la mairie pour faire une isolation thermique par l’extérieur

À compter du dépôt de votre dossier, la mairie a 1 mois pour vous signaler s’il est incomplet. Si c’est le cas, vous avez 3 mois pour le compléter sinon votre demande est rejetée.

Lorsque votre dossier est complet, le délai de réponse de la mairie est d’1 mois. Il est de 2 mois en secteur protégé .

Attention

À compter du dépôt de votre dossier, la mairie a 1 mois pour vous notifier un délai de réponse plus long. C’est le cas par exemple, s’il y a lieu de consulter la CRPA .

Recevoir la réponse de la mairie pour faire une isolation thermique par l’extérieur

La décision vous est adressée par LRAR ou par LRE ou un procédé électronique équivalent. Il y a plusieurs cas possibles :

  • Autorisation ou absence de réponse

  • Autorisation avec prescriptions

  • Refus

  • Sursis à statuer .

En l’absence de réponse dans les délais, votre autorisation est accordée sauf exception (c’est le cas par exemple, pour un projet soumis à une autorisation au titre des sites classés ou des réserves naturelles, ou portant sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques).

Attention

La mairie peut retirer son autorisation dans les 3 mois à compter de sa délivrance si elle est illégale .

Afficher l’autorisation d’urbanisme pour faire une isolation thermique par l’extérieur

Vous devez afficher votre autorisation sur votre terrain ou la façade du bâtiment dès sa notification et pendant toute la durée des travaux. Vous devez utiliser un panneau rectangulaire de dimensions supérieures à 80 cm, lisible de la voie publique.

Votre affichage indique les informations suivantes :

  • Nom, raison sociale ou dénomination sociale du bénéficiaire

  • Date et numéro de l'autorisation

  • Nature du projet, superficie du terrain

  • Adresse de la mairie où le dossier peut être consulté

  • Nom de l'architecte, auteur du projet architectural

  • Surface de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel

  • Surface du ou des bâtiments à démolir si le projet prévoit des démolitions.

Il doit également informer des possibilités de recours en mentionnant les informations suivantes :

« Droit de recours :

Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain du présent panneau (art. R. 600-2 du code de l'urbanisme).

Tout recours administratif ou tout recours contentieux doit, à peine d'irrecevabilité, être notifié à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. Cette notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours (art. R. 600-1 du code de l'urbanisme). »

À noter

Si vous n’affichez pas votre autorisation, le délai de recours des tiers est de 6 mois à compter de l’ achèvement des travaux .

Obtenir les autorisations supplémentaires dans le cas d’une location, d’une copropriété ou d’un lotissement pour faire une isolation thermique par l’extérieur

Si vous avez sollicité l’autorisation de votre propriétaire, votre copropriété ou votre lotissement, vous devez obtenir leur accord avant de commencer vos travaux.

Commencer les travaux d’isolation thermique par l’extérieur

Vous pouvez commencer vos travaux dès :

  • Signature de l’ acte authentique et de la convention pour le surplomb du terrain voisin, et paiement des indemnités en cas d’empiètement sur une propriété privée

  • Réception de la décision ou fin du délai de traitement de votre dossier en cas de non réponse pour l’ autorisation d’urbanisme .

Une fois commencés, vos travaux ne doivent pas être interrompus pendant plus d’1 an consécutif sinon votre autorisation d’urbanisme n’est plus valide et vous devez déposer une nouvelle demande. C’est aussi le cas si vous ne commencez pas les travaux dans les 3 ans qui suivent la délivrance de votre autorisation.

Votre autorisation peut toutefois être prolongée 2 fois pour 1 an aux 2 conditions suivantes :

  • Règles d'urbanisme et servitudes administratives inchangées entre vos 2 demandes

  • Envoi de votre demande de prolongation 2 mois au moins avant la fin du délai de validité de 3 ans.

Déclarer l’achèvement et la conformité des travaux d’isolation thermique par l’extérieur

Quand votre projet est achevé , vous devez envoyer à la mairie une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) .

Selon votre commune, le moyen de déposer votre dossier à la mairie est différent :

  • Par voie dématérialisée (sur internet) selon les dispositions prises par la commune (consulter le site internet de la mairie ou se renseigner sur place)

  • Par lettre RAR ou en main propre (formulaire).

Vous pouvez remplir et transmettre votre dossier sur internet :

Services en ligne et formulaires

Vous pouvez remplir et transmettre votre déclaration au moyen d'un formulaire :

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Connaitre les sanctions en cas d’isolation thermique par l’extérieur sans autorisation ou non conforme à l’autorisation d’urbanisme obtenue

Si vous réalisez votre projet sans autorisation ou s’il est non conforme à l’autorisation obtenue, vous risquez les sanctions cumulatives suivantes :

  • Amende pénale comprise entre 1 200 € et 300 000 € maximum ( 1 500 000 € maximum pour les personnes morales )

  • Amende administrative de 30 000 € maximum

  • Interruption des travaux

  • Obligation de mise en conformité ou démolition de votre projet avec une astreinte de 500 € maximum par jour de retard

  • Réalisation d’office de la mise en conformité ou de la démolition à vos frais

  • 6 mois d’emprisonnement en cas de récidive.

Payer les impôts pour une isolation thermique par l’extérieur

Votre projet peut avoir une incidence sur vos impôts fonciers . Pour plus de renseignements, vous pouvez contacter votre centre départemental des impôts fonciers.

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Et aussi sur service-public.fr

Textes de référence

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